Il mercato immobiliare nel 2025 e i valori a L’Aquila
Il mercato immobiliare italiano continua a mostrare una sorprendente capacità di adattamento. Dopo gli anni turbolenti segnati da pandemia, inflazione e rialzi dei tassi, il 2025 si chiude con segnali di consolidamento e una domanda abitativa ancora molto presente.
Secondo il report FIAIP Monitora Italia, presentato al Senato nel marzo 2026 dal Centro Studi FIAIP, nel corso del 2025 le compravendite residenziali hanno raggiunto circa 767.000 transazioni, con una crescita del +6,5% rispetto al 2024. Anche i prezzi delle abitazioni hanno registrato un aumento medio del +2,2%, mentre il mercato delle locazioni continua a essere caratterizzato da una forte tensione tra domanda e offerta, con canoni medi in aumento del +7% e contratti di affitto in crescita del +3%.
In altre parole: il mercato non è fermo. Anzi, si muove. Ma lo fa in modo selettivo, con differenze sempre più evidenti tra territori, città e quartieri.
La crescita del 2025 non nasce per caso. Due fattori hanno avuto un ruolo decisivo.
Il primo è la progressiva riduzione dell’inflazione, che ha migliorato la fiducia delle famiglie. Il secondo è l’inversione della politica monetaria della BCE, che ha gradualmente ridotto la pressione sui mutui e favorito nuovamente l’accesso al credito.
Non sorprende quindi che la maggior parte degli acquisti continui a essere sostenuta dal credito bancario, con finanziamenti che coprono mediamente circa il 75% del valore dell’immobile.
La motivazione principale resta l’acquisto della prima casa, che rappresenta oltre l’84% delle operazioni, mentre una quota più contenuta ma comunque significativa (circa 13%) riguarda gli acquisti a scopo di investimento.
Sul piano tipologico, la casa più richiesta resta il trilocale usato in zona semicentrale: dimensioni gestibili, prezzi accessibili e una buona qualità della vita urbana.
Il mercato degli affitti continua a correre
Se il mercato delle compravendite cresce, quello delle locazioni corre ancora di più.
Nel 2025 i canoni medi sono aumentati del 7%, confermando uno squilibrio ormai strutturale tra domanda e offerta. Le abitazioni più richieste sono bilocali e trilocali, soprattutto in zone centrali o semicentrali.
Il mercato sta però cambiando forma. Accanto ai contratti tradizionali si diffondono sempre di più:
- locazioni brevi
- affitti transitori
- contratti per studenti
- formule a canone concordato (approfondisci qui)
Queste nuove forme di locazione rispondono a una società più mobile, con modelli familiari e lavorativi meno stabili rispetto al passato.
Il fattore energetico: la nuova frontiera del valore immobiliare
Un altro tema centrale del mercato immobiliare è la qualità energetica degli edifici.
Oggi circa il 75% del patrimonio immobiliare italiano è ancora energeticamente inefficiente. Tuttavia cresce la consapevolezza degli acquirenti, e sempre più operatori segnalano che la classe energetica influisce sul prezzo finale.
Dopo la stagione del Superbonus, oltre il 91% degli agenti immobiliari rileva un aumento del valore degli immobili ristrutturati dal punto di vista energetico.
In sostanza, la qualità energetica sta diventando un vero fattore di mercato, non più un dettaglio tecnico.
L’Aquila: un mercato ancora in ricostruzione ma con segnali di stabilità
Se il quadro nazionale mostra un mercato immobiliare che cresce con moderazione, il caso di L’Aquila merita uno sguardo più attento. Qui il mercato continua a essere influenzato da una storia particolare: quella della ricostruzione urbana dopo il sisma del 2009, che negli ultimi anni ha progressivamente ridisegnato il patrimonio edilizio della città.
A differenza di molte realtà italiane, L’Aquila presenta una situazione quasi paradossale: una parte consistente del patrimonio immobiliare è stata ricostruita o profondamente ristrutturata, mentre altre zone conservano ancora immobili più datati o da riqualificare. Questo produce un mercato molto segmentato, con differenze di valore anche rilevanti tra quartieri vicini.
I valori nel centro storico
Nel centro storico della città – oggi sempre più oggetto di recupero e ritorno alla residenzialità – i valori medi oscillano tra:
- 1.800 e 2.500 €/mq per immobili nuovi
- 1.900 – 2.400 €/mq per immobili ristrutturati
- 1.300 – 2.000 €/mq per abitazioni abitabili
- 1.300 – 1.600 €/mq per immobili da ristrutturare
Alcune aree centrali mostrano quotazioni anche più elevate. Nella zona della Villa Comunale, ad esempio, i valori possono arrivare fino a circa 2.700 €/mq per immobili ristrutturati, uno dei livelli più alti della città.
Le zone semicentrali: il cuore della domanda
Se il centro storico rappresenta il simbolo della ricostruzione, il vero cuore del mercato immobiliare aquilano resta nelle zone semicentrali, dove si concentra gran parte della domanda abitativa.
Tra i quartieri più dinamici troviamo:
- Pettino: fino a circa 1.350–1.500 €/mq per immobili ristrutturati
- San Sisto: fino a 1.500–1.700 €/mq per immobili nuovi
- Torrione: circa 1.300–1.550 €/mq per nuove costruzioni
- Coppito: fino a circa 1.400 €/mq per immobili nuovi
Si tratta di quartieri consolidati, ben collegati con il centro e vicini ai principali servizi urbani, alle sedi universitarie e agli ospedali. Non a caso continuano a rappresentare le aree più richieste sia per l’acquisto della prima casa sia per piccoli investimenti da mettere a reddito.
Le periferie e le frazioni
Nelle aree periferiche e nelle frazioni del territorio comunale i valori si abbassano sensibilmente. In molte località i prezzi si collocano indicativamente tra:
- 700 e 1000 €/mq per immobili nuovi
- 600 – 800 €/mq per abitazioni abitabili
- 400 – 600 €/mq per immobili da ristrutturare
Questo significa che, rispetto alle grandi città italiane, il mercato aquilano resta ancora relativamente accessibile, soprattutto per chi cerca abitazioni di dimensioni medio-grandi o soluzioni indipendenti nelle frazioni.
La nuova questione sociale della casa: la “fascia grigia”
Dietro ai numeri positivi nazionali si nasconde però una trasformazione sociale importante.
Sempre più famiglie, giovani coppie e lavoratori si collocano nella cosiddetta “fascia grigia” dell’abitare: persone che non riescono ad accedere né al mercato libero né all’edilizia pubblica.
Il fenomeno è particolarmente evidente nelle grandi città e nelle aree economicamente più dinamiche, dove la domanda abitativa si concentra e i prezzi crescono più rapidamente.
Cosa aspettarsi dal 2026
Le previsioni per il 2026 indicano un mercato in fase di stabilizzazione.
Secondo gli operatori:
- circa il 66,9% prevede prezzi stabili nel primo semestre
- solo il 24,2% si aspetta aumenti significativi
Anche per le locazioni le aspettative sono abbastanza equilibrate:
- 49% prevede stabilità
- 36% un aumento dei contratti
- 14% una diminuzione
Il mercato quindi non sembra destinato a crescere con la stessa velocità del 2025, ma dovrebbe consolidare i livelli raggiunti.
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